아파트나 주택 잔금을 치르기 전에 누수 문제를 발견했다면, 당황하지 않고 정확한 절차를 따르는 것이 중요합니다. 다음은 잔금 전 누수 문제에 대한 대처법을 단계별로 정리한 내용입니다.
1. 문제 발견 즉시 매도인과 공인중개사에게 알리기
누수 사실을 알게 되었다면, 가장 먼저 부동산 공인중개사와 매도인에게 이 사실을 즉시 알려야 합니다. 전화 통화 후 문자나 녹음 등 증거가 남는 방식으로 알리는 것이 좋습니다. 누수 위치, 원인, 정도 등을 사진이나 동영상으로 촬영하여 함께 전달하면 상황을 더 명확하게 설명할 수 있습니다.
2. 누수 원인 파악 및 책임 소재 확인
누수의 원인은 **전유 부분(개인 소유)**과 **공용 부분(공동 소유)**으로 나뉩니다. 매도인이 소유한 기간 동안 발생한 누수는 일반적으로 매도인에게 책임이 있습니다. 하지만 잔금을 치른 후 발생한 누수는 매수인의 책임이 될 수 있으므로, 잔금을 치르기 전에 누수 원인과 책임 소재를 정확히 파악해야 합니다.
3. 매도인과 합의 및 해결 방안 결정
누수 문제를 해결하기 위해 매도인과 다음과 같은 방법으로 합의할 수 있습니다.
- 매도인이 직접 수리: 매도인이 잔금 지급 전에 누수 문제를 완전히 해결하고, 매수인은 수리 완료를 확인한 후 잔금을 치르는 방법입니다.
- 수리 비용 잔금 공제: 누수 수리 견적을 받은 후, 그 비용만큼 잔금에서 차감하여 지급하는 방법입니다. 이 경우 계약서 특약에 해당 내용을 반드시 명시해야 합니다.
- 잔금 지급 후 매도인이 수리비 지불: 잔금을 먼저 지급하되, 매도인이 추후 수리비를 지불하기로 약정하는 방법입니다. 이 경우 불이행에 대비해 위약금 조항을 포함시키는 것이 좋습니다.
4. 계약서 특약에 명확하게 명시하기
매도인과 합의한 모든 내용은 반드시 계약서의 특약 사항에 구체적으로 기재해야 합니다. 예를 들어, “잔금 지급 전까지 누수 문제를 매도인이 책임지고 해결한다” 또는 “누수 수리비용 200만 원은 잔금에서 공제한다”와 같이 명확히 작성해야 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
5. 전문가의 도움 받기
매도인이 누수 해결을 거부하거나 합의가 원만하게 이루어지지 않는다면, 잔금 지급을 보류하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 민법 제580조 **’매도인의 하자담보책임’**에 따라 매수인은 중대한 하자가 있는 경우 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는 법적 근거가 있습니다. 이런 경우 혼자 해결하려 하기보다는 부동산 전문가나 변호사의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.